Steuerlich relevantes für Anlegerimmobilien

Die Spekulationsfrist von grundsätzlich 10 Jahren wurde abgeschafft. Daher unterliegen ab 1. April 2012 grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken derEinkommensteuerpflicht. Davon ausgenommen sind im Wesentlichen nur der Hauptwohnsitzund selbst hergestellte Gebäude.

 

Die bisherige 10-jährige Spekulationsfrist hat aber noch insofern Bedeutung, als für „Alt-Grundstücke“, das sind die meisten vor dem 1. April 2002 angeschafften Grundstücke, normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 3,5% des Veräußerungserlöses anfällt (siehe Punkt 3). Dies entspricht der Steuerbelastung des Käufers mit Grunderwerbsteuer. Von der Besteuerung ganz ausgenommen bleiben weiterhin insbesondere der Hauptwohnsitz des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude.

 

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken ab 1. April 2012 unterliegen einem besonderen Steuersatz von 25% und wirken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen. Dieser fixe Steuersatz ist damit genau so hoch wie jener der Kapitalertragsteuer, sodass für den Bereich der Vermögensverwaltung nunmehr weitgehend einheitliche Steuerbelastungen gegeben sind.

Werden die anderen laufenden Einkünfte des Steuerpflichtigen niedriger als durchschnittlich mit 25 % besteuert, so kann auf Antrag der niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden (Regelbesteuerungsoption). Die Regelbesteuerungsoption kann nur für sämtliche (betriebliche und außerbetriebliche) Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen ausgeübt werden, die dem besonderen Steuersatz von 25 % unterliegen.

 

Steuerbefreiungen:

Steuerfrei ist wie bisher die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist wie bisher das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung, in dem/der der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt nunmehr auch dann zum Tragen, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung gewohnt hat. Ein Vermietung im übrigen Zeitraum wäre – im Gegensatz zur Herstellerbefreiung – für die Befreiung unschädlich.

 

Steuerfrei sind wie bisher auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn der Steuerpflichtige das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung des Gebäudes trägt. Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch dann, wenn es durch einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.

Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung kommt insoweit zum Tragen, als das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat: Liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift.

 

Steuerfrei sind wie bisher Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen).

Steuerfrei sind Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens.

 

Quelle: www.bmf.gv.at